Skatter och juridik - Vad du behöver veta när du köper fastighet på Mallorca

Mallorca säljer nästan sig själv. Ljuset, havet, tempot, restaurangerna och närheten till Palma gör det lätt att bli förälskad snabbt. Men när du köper bostad här behöver skatter och juridik vara en del av beslutet från början. Buy a Home Mallorca hjälper köpare genom hela processen och samarbetar med advokater, skatterådgivare, banker, byggföretag, hantverkare och property management. Vi är också registrerade i Balearernas officiella fastighetsregister och medlemmar i Asociación API Baleares. 

Begagnade bostäder

Det första du behöver veta är att skatten inte ser likadan ut för alla bostäder. Köper du en begagnad bostad på Mallorca betalar du normalt överlåtelseskatt, ITP. På Balearerna är den progressiv. 

• För 2026 gäller i normalfallet 8 procent upp till 400 000 euro
• 9 procent på delen mellan 400 000,01 och 600 000 euro
• 10 procent mellan 600 000,01 och 1 000 000 euro
• 12 procent mellan 1 000 000,01 och 2 000 000 euro 
• 13 procent på delen över 2 000 000 euro. 

Det finns alltså inte en enda procentsats för hela köpet.

Nyproduktion

Köper du i stället nyproduktion är huvudregeln 10 procent moms (IVA) på bostaden. Utöver det tillkommer stämpelskatt, AJD, som på Balearerna beräknas utifrån bostadens pris:

• 1,5 % för bostäder med ett pris upp till 1 000 000 euro.
• 2,0 % för bostäder med ett pris över 1 000 000 euro.

Viktigt att notera är att detta inte är en progressiv skala; om priset överstiger gränsen på en miljon euro appliceras 2,0 % på hela beloppet.

I vissa fall kan AJD vara 1,2 % vid köp av en första permanentbostad, men då gäller särskilda villkor. På Mallorca höjdes prisgränsen för att omfattas av sådana förmåner till 307 089 euro från den 1 mars 2026. För de flesta internationella köpare som förvärvar ett semesterboende är det dock huvudreglerna ovan som är mest relevanta.

När svenskar säger fastighetsskatt menar de ofta den årliga kommunala skatten IBI. Här finns ingen nationell standardsiffra som gäller överallt. Enligt spansk lag ligger den ordinarie ramen för urbana bostäder normalt mellan 0,4 och 1,10 procent av taxeringsvärdet, alltså valor catastral, och den exakta nivån bestäms av kommunen. Det betyder att två bostäder med liknande marknadsvärde kan få olika årlig skatt beroende på kommun och taxeringsvärde. På Mallorca varierar också betalningsperioden mellan kommunerna. I många ATIB-hanterade kalendrar för 2026 ligger IBI mellan 15 september och 1 december, men du bör alltid kontrollera vad som gäller i just din kommun.

För dig som inte är skattemässigt bosatt i Spanien finns en punkt många missar. Äger du en bostad som inte hyrs ut kan du ändå behöva deklarera en schablonintäkt. Den beräknas normalt på 2 procent av taxeringsvärdet, eller 1,1 procent i vissa fall. För icke residenta är skattesatsen normalt 19 procent för personer med skattemässig hemvist i EU, Island, Norge och Liechtenstein, och 24 procent för övriga. Hyr du ut bostaden beskattas hyresinkomsten istället enligt reglerna för uthyrning, och för vissa EU/EES-bosatta kan vissa kostnader vara avdragsgilla. 

Det korta svaret är att det inte finns något fast pris. I Spanien handlar det i praktiken om kostnaden för att registrera köpet i fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Avgiften beror på vilken typ av inskrivning som ska göras och på det skattemässigt kontrollerade värdet. Registreringen är frivillig, men starkt rekommenderad eftersom den stärker köparens skydd. Samma sak gäller notariearvodet, som följer statligt fastställda tariffsystem. Därför är det bättre att be om en konkret kostnadskalkyl för just din affär än att jaga ett generellt svar på frågan. 

Det löpande ägandet består sällan av bara en post. I praktiken handlar det ofta om IBI, sophämtning eller andra kommunala avgifter, försäkring, samfällighetsavgift om du köper lägenhet, och drift för pool, trädgård och tillsyn om du äger villa. 

Buy a Home Mallorcas har flera kontakter till olika aktörer inom fastighetsservice som kan omfatta allt från städning och avloppsspolning till inspektion efter oväder och trädgårdsskötsel.

Kapitalvinstskatt blir aktuell den dag du säljer. För icke residenta ägare beskattas kapitalvinster vid försäljning av fastighet i Spanien normalt med 19 procent. Köper du från en säljare som är icke resident måste köparen dessutom normalt hålla inne 3 procent av köpeskillingen och betala in detta som förskott på säljarens skatt.

Arvsskatten på Balearerna är samtidigt mildare än många tror. För grupp I och II, alltså bland annat barn, föräldrar och makar, gäller en bonus på 100 procent på den korrigerade skatten. För vissa personer i grupp III gäller i stället 60 procent, och för övriga i grupp III 35 procent. Det betyder inte att arvsplanering är oviktig. Tvärtom. Har du bostad i Spanien bör du ta testamente, ägarstruktur och familjesituation på allvar från början.

Ett vanligt misstag är att gå för snabbt fram. Det är lätt att bli ivrig när man hittar en bostad man tycker om, men innan du skriver på något eller betalar handpenning behöver allt kontrolleras ordentligt.

Vi rekommenderar alltid juridisk hjälp tidigt i processen. Det är viktigt att kontrollera att bostaden inte har skulder, lån, embargo eller andra belastningar. Det görs bland annat genom ett utdrag från fastighetsregistret, en så kallad nota simple. Det är också viktigt att kontrollera att allt är korrekt rent juridiskt, till exempel bygglov, ombyggnationer, markfrågor och regler från förening eller samfällighet om det gäller lägenhet eller radhus.

När du köper bostad i Spanien behöver du också ha ett NIE-nummer, ett spanskt bankkonto och helst en advokat som hjälper dig genom köpet. Vi på Buy a Home Mallorca hjälper dig gärna att komma i kontakt med rätt personer, så att allt blir rätt från början.