FAQ - Buying or selling properties in Mallorca


Vad behövs för att kunna köpa en bostad på Mallorca?

För att kunna äga en bostad i Spanien behöver du ett NIE-nummer, Número de Identidad de Extranjero, ungefär som ett spanskt personnummer för utländska medborgare. Detta kan du skaffa antingen på Spanska ambassaden i Sverige eller på plats i Spanien.

Det är vanligt, dock inte ett måste, att använda sig av en advokat när man köper bostad på Mallorca. Många väljer att göra det då det är både en säkerhet och en trygghet. En advokat kan hjälpa till med att kontrollera att allting är i sin ordning med ditt framtida köp och rådgöra med dig i processen kring eventuella frågetecken som dyker upp längs vägen och vägleda dig kring skatte- och arvsfrågor. 
De kan även hjälpa dig att skaffa NIE-nummer.

Innan du börjar jakten på ditt drömboende, är det bra om du tagit reda på inom vilken prisnivå du kan röra dig. Det allra bästa är såklart om du redan pratat med din bank. När du väl hittar bostaden du letar efter, går det ganska fort, då är det skönt att ha allting klart för en smidig affär.


Hur går själva köpprocessen till?

När du hittat vad du letat efter och du och säljaren är överens, inleds köpprocessen oftast med att ett privat avtal tecknas. I detta specificeras all information om bostaden, pris och tillträdesdatum och i samband med detta betalar köparen en handpenning vilket vanligtvis är 10% av köpeskillingen. Denna ska vanligtvis vara betald inom några dagar.

Har du anlitat en advokat, vilket vi rekommenderar, kollar denne så att allting stämmer innan avtalet signeras.
Handpenningen binder köpet och vi markerar objektet som reserverat. 

Det är av stor vikt att få klart ett avtal så snart det går och betala handpenningen, då objektet kan finnas ute till försäljning hos flera mäklare.
Efter att avtalet skrivits på, har du vanligtvis ungefär 1-2 månader till tillträdesdagen då du betalar resterande del av köpeskillingen. Men detta är såklart något som köpare och säljare kommer överens om.
Även om det erbjuds tillträde omgående, tar själva köpprocessen och dess förberedelser oftast några veckor. Vid undantagsfall kan det såklart gå fortare med allt från en vecka och framåt. 
När det är snabba ryck som gäller betalas ibland en reservationsavgift i förväg, medan det första avtalet förbereds. Viktigt att nämna är att detta är inte ett bindande kontrakt, utan mer ett moraliskt åtagande mellan parterna.


Kan priset sticka iväg?

I Spanien är det inte lika vanligt med budgivning, en affär blir istället av när köpare och säljare kommit överens om ett pris. 
Är det däremot en bostad med flera intressenter samtidigt kan det naturligtvis bli en budgivning, men det är inte heller ovanligt att köpare och säljare kan komma överens om ett lägre pris än det utannonserade. Viktigt att veta är att det, till skillnad från Sverige, inte finns någon typ av transparens i budgivningsprocessen, vilket innebär att ägaren kan förhandla med flera parter samtidigt utan att upplysa om detta. 


Har olika mäklare olika priser?

Oavsett om bostaden ligger till försäljning hos flera olika mäklare är det samma pris som gäller. Skulle du hitta samma lägenhet eller hus till ett annat pris beror det oftast bara på att priserna inte är uppdaterade efter en höjning eller sänkning. I slutändan handlar det om samma fastighet och samma ägare – och samma pris.


Vilka kostnader tillkommer utöver själva bostaden?

Förvärvskostnaderna vid ett bostadsköp i Spanien är högre än i Sverige och det tillkommer vissa kostnader utöver själva priset för bostaden. 
Överlåtelseskatten för en bostad är 8-11%, beroende på köpeskilling. Ju lägre belopp, desto lägre skatt.

Därefter tillkommer kostnader av notarie och registreringen av lagfarten. Det exakta beloppet kan en advokat hjälpa dig att räkna ut, men mellan tummen och pekfingret landar förvärvskostnaderna i sin helhet oftast runt 10-12% av köpeskillingen. Normalt sett inkluderar detta också advokatkostnader.

Gäller köpet däremot en nyproducerad bostad betalar du inte överlåtelseskatt utan moms, vilken är på 10% oavsett köpeskilling. Vid köp av en nyproducerad bostad landar då de sammantagna kostnaderna på ca 13-14%.

Exempel: 
500.000 € nyproduktion
10% VAT = 50.000 €
1,2 % överlåtelseskatt = 6000 €
Notarie: ca 900 €
Lagfartsregistrering: 700 €
Gestoria: ca 550 €
Advokat 5.000 +moms 21% = 6050 €
–––––––––––––––––––
64.200 € = 12,849%

500.000 € Second hand:
8,2 % överlåtelseskatt = 41.000 €
Notarie: ca 900 €
Lagfartsregistrering: 700 €
Gestoria: ca 550 €
Advokat: 5.000 +moms 21% = 6050 €
––––––––––––––––––––
49.200 = 9,84%



Vad är mitt ansvar vid bostadsköp?

Det är alltid köparens ansvar att noggrant undersöka bostaden innan kontrakt skrivs. 

I Spanien gäller köp av begagnade bostäder i “befintligt skick” och ägaren har, till skillnad från Sverige, ingen skyldighet att upplysa om fel och brister.

Vi brukar rekommendera att man gör en sista kontroll av bostaden så nära in på tillträdet som möjligt för att säkerställa att den är i samma skick som vid visning, och att allt som är överenskommet är uppfyllt. Se hellre till att vara på den säkra sidan och dubbelkolla en extra gång att allting fungerar som det ska. 

Vill du göra en enklare besiktning kan detta göras av en sakkunnig byggare, eller vid en ordentlig utredning får du anlita en arkitekt. Detta bekostas av köparen själv. 
När du sedan väl har köpt din bostad måste du komma ihåg andra praktiska detaljer, som att överföra el- och vattenkontrakt i ditt namn. Detta kan oftast din advokat hjälpa dig med.


Kan jag som svensk ta ett banklån i Spanien?

Att som svensk ta bostadslån i Spanien går bra. Normalt sett beviljas lån på 60-70% av den officiella värdet på lägenheten, det vill säga lägsta värdet på köpeskillingen, baserad på en besiktning gjord av en oberoende värderingsman som banken utser. 
Det som kan vara en fördel att belåna din nya bostad i Spanien är att du sänker nettovärdet, och därigenom även graden på förmögenhetsskatt. En rekommendation är också att i samband med köp och bostadslån, skriva ett testamente där nyttjandet av fastigheten skyddas då termen “orubbat bo” inte finns i Spanien. Prata med din advokat för att få bästa möjliga juridiska rådgivning. Vi har dessutom bra med kontakter och hjälper dig hela vägen, genom varje steg av processen.


Vilken är den bästa tiden att köpa på Mallorca?

Det finns egentligen ingen tid som är bättre än någon annan. De allra flesta köper och säljer på våren och på hösten, men självklart går det lika bra att köpa året runt. Det kan till och med finnas fördelar med att köpa under de mindre hektiska perioderna.


Hur hittar jag lägenheten jag letar efter?

Du kan börja med att skicka en förfrågan till oss och berätta vad du letar efter. Vi arbetar även som property finders, vilket innebär att vi utifrån dina preferenser och önskemål aktivt letar efter bostäder som skulle kunna passa dig.
Sondera gärna terrängen själv, håll utkik efter lägenheter du är intresserad av och berätta för oss, så ordnar vi med visningar. På så sätt behöver du inte registrera dig hos flera olika mäklare. Vi fungerar som spindeln i nätet, då vi tack vare samarbeten med andra mäklare har tillgång till i stort sett alla objekt som finns tillgängliga på marknaden. 


Måste jag själv vara på plats?

Det är självklart enklast om du själv är på plats, men det finns alltid lösningar att ordna på distans. Det inledande privata avtalet kan vi alltid lösa via mejl, likaså handpenningen som kan föras över elektroniskt. Skulle du inte ha möjlighet att närvara vid tillträdesdagen, kan vi som mäklare eller din advokat, representera dig hos notarien genom en notariell fullmakt. 


Kan man få tillbaka handpenningen om man ångrar sig?

Skulle du mot förmodan ångra dig och bestämma dig för att inte genomföra köpet trots att det tecknats ett privat avtal, förlorar du den inbetalda handpenningen. Skulle säljaren dra sig ur betalar denna tillbaka handpenningen, plus lika mycket till. 


Vad ingår i månadsavgiften?

I den månatliga avgiften för din lägenhet ingår bara kostnader för den gemensamma föreningen, såsom städning i gemensamma ytor, el i trapphuset, trädgårdsskötsel etc. Ju fler bekvämligheter det finns i fastigheten, desto dyrare månadsavgift. Kostnader för el, vatten, gas, uppvärmning och försäkringar står du som lägenhetsinnehavare själv för.


Hur mycket skattar man årligen på sin bostad?

Man betalar en förmögenhetsskatt för bostäder med ett nettovärde på över 700.000 euro per person. Utöver det betalar man en årlig fastighetsskatt så kallad IBI, Impuestos Bienes Inmuebles, och sedan tillkommer även en mindre årlig avgift för sophämtning. 


Vad är skillnaden mellan bostadsrätt och ägarlägenhet?

När du köper en lägenhet i Sverige är det med allra största sannolikhet en bostadsrätt. Då äger du inte själva lägenheten utan är delägare i föreningen, och styrelsen måste godkänna nya medlemmar. I en bostadsrättsförening har man även gemensamma lån för fastigheten.
I Spanien äger du istället den fysiska lägenheten och den räknas som en fastighet. Ofta finns det en extern förvaltare som hanterar ekonomiska frågor inom föreningen. Denna typ av förening är med att jämföra med en samfällighet. Vid mindre reparationer och renoveringar brukar det finnas en gemensam fond, men större renoveringar finansieras genom ägartillskott, då du betalar utifrån din ägarandel. 


Kan man få tillbaka handpenningen om man ångrar sig?

Skulle du mot förmodan ångra dig och bestämma dig för att inte genomföra köpet trots att det tecknats ett privat avtal, förlorar du den inbetalda handpenningen. Skulle säljaren dra sig ur betalar denna tillbaka handpenningen, plus lika mycket till. 


Favourite added
Favourite removed
Favourite added
Favourite removed