5 tips om du vill ta banklån i Spanien för husköpet

Du har hittat rätt känsla för huset. Kanske en takterrass med utsikt, kanske en villa med pool och trädgård. Nästa fråga kommer snabbt: hur löser man banklånet när man vill låna pengar till hus eller lägenhet i Spanien på ett tryggt sätt, när man köper som utlänning? Det går bra, men det kräver att du är förberedd.

Har du redan en bostad hemma i Sverige med låg belåning kan ett alternativ vara att höja lånet där istället, eller kombinera ett svenskt lån med ett mindre lån i Spanien. Då är det din svenska bostad som belånas, processen är ofta enklare och snabbare och ibland kan du få lägre amorteringskrav beroende på belåningsgrad och bankens regler. Ett bolån i Spanien är däremot knutet till den spanska fastigheten, innebär mer administration och är i praktiken alltid ett amorteringslån...

1) Räkna på kontantinsatsen, inte bara bostadspriset

Ska du köpa hus eller lägenhet i Spanien och vill låna pengar? Om du köper som icke resident (du bor och skattar inte i Spanien) är det vanligt att banker finansierar runt 60 procent av köpeskillingen, ibland upp till 70 procent men mer sällan.
Det betyder att du ofta behöver cirka 30 till 40 procent i egen insats, plus köpkostnader.
Köpkostnaderna på Mallorca beror på om bostaden är nyproduktion eller begagnad:

Begagnad bostad: då betalar du överlåtelseskatt (ITP). På Balearerna ligger den i trappsteg, med 8 procent upp till 400 000 euro och sedan högre steg över det.

Balearernas skala som ATIB visar är:

● 8% upp till 400 000 €
● 9% 400 000,01–600 000 €
● 10% 600 000,01–1 000 000 €
● 12% 1 000 000,01–2 000 000 €
● 13%över2000000€

OBS! Kom ihåg att det är en progressiv skatt. Du betalar 8 % på delen av priset upp till 400 000 euro, 9 % bara på delen mellan 400 000,01 och 600 000 euro, 10 % på delen mellan 600 000,01 och 1 000 000 euro och så vidare. Det är alltså inte hela köpeskillingen som beskattas med en högre procentsats bara för att du passerar nästa intervall.

Nyproduktion: då är momsen (IVA) normalt 10 procent på bostadens pris, och dessutom tillkommer ofta stämpelskatt (AJD).

OBS! AJD kan förekomma både vid köp av nyproduktion (köparens kostnad) och vid själva bolånet (bankens kostnad enligt reglerna).

1) Räkna på kontantinsatsen, inte bara bostadspriset

2) Bankens två favoritord - marginal och trygghet

Spanska banker tittar särskilt på två saker:

Din skuldbörda (DSTI)
Många långivare vill att dina totala månadsskulder, inklusive nya lånet, ska ligga runt max 30 till 35 procent av din nettoinkomst.
Din riskprofil som köpare
Som icke resident kan du få något stramare villkor: ofta kortare löptid och ibland högre ränta än
residenta. För icke residenta nämns ofta löptider kring 20 till 25 år, även om 30 år finns i Spanien beroende på situation och ålder vid återbetalningens slut.

3) Dokumenten du nästan alltid behöver när du ska låna pengar för att köpa hus i Spanien

Banken vill kunna verifiera att du är du, att du tjänar det du säger och att pengarna finns. Vanliga underlag är:

Inkomst och anställning, till exempel anställningsavtal och lönespecifikationer
Deklarationer från hemlandet
Bankutdrag som visar sparande och kontantinsats
Kreditrapport från ditt hemland
NIE nummer (utländskt id nummer i Spanien)

Räkna också med att dokument ofta behöver översättas officiellt till spanska och att vissa kan behöva apostille.

4) Processen för ett banklån i Spanien

Steg 1: Skaffa NIE och börja lånedialogen tidigt

Vi påminner om att NIE behövs och att det är skönt att ha finansieringen i ordning innan du hittar lägenheten eller huset i Spanien du ska låna pengar till.

Steg 2: Förhandsbedömning och val av bankupplägg

Du väljer ofta mellan fast ränta och rörlig. Rörliga lån är ofta kopplade till Euribor, vilket gör att månadskostnaden kan ändras.

Steg 3: Bud, privat avtal och handpenning

I samband med privat avtal betalar man vanligtvis handpenning på 10 procent av köpeskillingen.

Steg 4: Värdering (tasación) och slutligt lånebesked

Banken beställer eller accepterar en värdering. Den påverkar hur mycket du faktiskt kan låna, särskilt om värderingen blir lägre än köpeskillingen.

Steg 5: Notarie och signering

Enligt reglerna ska du få precis förhandsinformation i god tid, bland annat minst 10 dagar före signering av lånet, och du ska även träffa notarie minst en dag innan för genomgång.

5) Vanliga fallgropar och hur du slipper dem

Värderingen blir lägre än priset
Då kan banken räkna på värderingen och du behöver mer kontantinsats. Se till att ha en buffert.
Du glömmer kostnaderna runt lånet
För själva bolånet är det värt att känna till att kunden normalt betalar värderingen, medan banken enligt reglerna står för notarie, register, skatter och gestoría kopplat till bolåneupplägget. Men köpskatterna för bostaden är fortfarande din del.
Valutarisk om din inkomst är i SEK
Om du betalar med euro men har din ekonomi i annan valuta kan växelkursen påverka din faktiska månadskostnad.